Immobilien Investment – Konzept (2/8)

Das Konzept Immobilien als Hafen für Kapital zu nutzten ist nichts Neues. Es gibt zahlreiche Bücher, Filme, Berichte und ähnliches über das sogenannte Beton-Gold. Das interessante an Immobilien-Investments in Deutschland ist, dass durch sehr günstige Bankkredite ein sogenannter Hebeleffekt genutzt werden kann. Ihr müsst also nicht den vollen Kaufpreis einer Immobilie selber aufbringen, sondern viel weniger. Bei keinem anderen Investment bekommt ihr momentan zu so günstigen Konditionen einen Hebel finanziert. Während ihr damals (1990/2000) noch 30 bis 40% Eigenkapital mitbringen musstet um einen akzeptablen Zinssatz für ein Bau- oder Kaufvorhaben zu erhalten, hat sich dies infolge der aktuellen Zinspolitik stark gewandet. Banken müssen für zu hohe Liqiditätsquoten Strafzinsen (aktuell 0,5%) Zahlen. Folglich haben die Banken großes Interesse daran Kredite zu vergeben.



Das Konzept welches ich bei Immobilieninvestments verfolge sieht vor mit wenig Eigenkapital eine Wohnung in einer strukturstarken Region zu einem fairen Preis zu erwerden und dies dann zu vermieten. Dabei muss die Miete alle Kosten decken und zusätzlich einen positiven Cashflow generieren. Klingt unmöglich? Ist es aber nicht. Folgende Kriterien müssen erfüllt sein, damit solch ein Vorhaben funktioniert.


  • Wohnung muss in einer Stadt bzw. nahe einer Stadt mit ca. 100.000 Einwohnern liegen

  • Universität sollte in der Stadt vorhanden oder in der Nähe sein

  • Leerstandsquote der Stadt <7%

  • Bevölkerungswachstum >0%

  • Arbeitslosenquote <10%

  • Gute ÖVP Anbindung

  • Wohnungszustand nicht rennovierungsbedürftig

  • Entfernung zum Objekt <300km

  • Wohnungsgrößer zwischen 25 und 80/85qm

  • Bruttomietrendite [Kaltmiete (KM)/qm geteilt durch den Kaufpreis/qm]>4,5%

  • Verhältnis Hausgeld/Nebenkosten<1,5

  • Der Eigenanteil 10 bis 15%

  • Tilgungssatz 2.0%

  • Zinssatz Darlehn <1,5%

  • Bruttomietrendite >4,5%.

Einige von euch fragen sich bestimmt wie das denn funktionieren soll und ob dies überhaupt möglich ist. Die Antwort ist ja, das ist möglich, aber die Wohnung muss man aktuell länger suchen und dann sehr schnell sein.


Beispiel Angenommen eine 65 qm drei Zimmer Wohnung kostet ca. 100.000€ wobei 14% Kaufnebenkosten (14.000€) anfallen, welche ich selber stelle. Mein Eigenanteil liegt also bei 14.000€. Den Rest der Kaufsummer würde ich über eine Bank finanzieren. Das letzte Bankangebot, welches ich mir für solch eine Wohnung habe geben lassen, sah einen Zinssatz von 1,15% bei einer Zinsbindung von 10 Jahren und bei einer Tilgung von 2% vor. Das bedeutet, dass ich jeden Monat 262,50 € an die Bank zahlen muss.

Jetzt muss ich es schaffen die Wohnung so zu vermieten, dass nach Abzug aller Kosten und Aufwendungen sowie steuerlichen Aspekten am Monatsende ein positiver Betrag (Cashflow) übrigbleibt. Je größer desto besser. Vermiete ich die Wohnung für beispielsweise 7€/qm, so beträgt die Bruttorendite 7€/qm*65qm*12/100.000€=5,46%. Wie gesagt, sind hierbei nicht alle Kosten berücksichtigt. Jedoch hat sich die Bruttorendite als Schnell-Kalkulation bzw. Bierdeckelrechnung bewehrt, um Immobilien bewerten zu können.

Hohe Tilgung, geringe Tilgung

Die Dauer bis die Wohnung abbezahlt ist, interessiert mich weniger, da ich im Hier und Jetzt über mehr Geld verfügen will. Mir persönlich bringt es wenig, wenn die Tilgung bei 5% liegt, da dann die Bankrate so hoch wäre, dass der Cashflow ins Negative umschlagen würde. Ein negativer Cashflow bedeute, dass ich zusätzlich jeden Monat Geld in die Wohnung reinstecken müsste. Das kommt für mich nicht in Frage, da ich dieses Vorgehen Wiederholen will. Muss ich aber bei jeder Wohnung jeden Monat Geld zuschießen, ist irgenwann das Geld aus. Es gibt aber auch andere Philosophien die zum Ziel führen.

Mein Fazit

Daher ist meine Devise, so wenig wie möglich zu tilgen. Da die Banken sich aber auf weniger als 2% Tilgung kaum einlassen, ist das ein guter Kompromiss. Bei 2% Tilgung und 1,15% Zinsen liegt die Tilgungsdauer bei ca. 40 Jahren. Wenn ihr 27 Jahre alt seid, wäre die Wohnung pünktlich zum Renteneintritt abbezahlt. Passt also auch vor diesem Hintergrund recht gut. Seit ihr, wie ich etwas älter, dann bleibt euch immer noch zwischendurch durch sog. Sondertilungen das Darlehn etwas schneller abzubezahlen. Um dasauch machen zu können, muss aber wie gesagt der monatliche Cashflow positiv zu sein. Wie das geht, welche Immobilien dafür geeignet sind, kannst du in den nächsten Blog-Posts lesen oder aber in einem meiner Wohnungskaufberichten



Artikel-Serie "Immobilien "

  • Teil 1 - Einleitung

  • Teil 2 - Konzept

  • Teil 3 - Randbedingungen - Kenne dein Limit

  • Teil 4 - Immobilien suchen und finden

  • Teil 5 - Die Kontaktaufnahme

  • Teil 6 - Immobilie kalkulieren

  • Teil 7 - Besichtigung und Fragen, Fragen, Fragen

  • Teil 8 - Immobilien kaufen



Meine Immobilien Käufe:

  • 1.&2. Wohnng: Meine erste(n) Wohnung(en)

  • 3. Wohnung: Plug&Play Wohnungskauf in Berlin

  • 4. Wohnung: 1-Zimmer Appartment in Reutlingen


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